Sanierungsstau in Deutschland: Jedes 2. zum Kauf angebotene Haus muss dringend saniert werden
Deutschlands Bestandsimmobilien haben massiven Sanierungsbedarf: Ein gutes Drittel (36 Prozent) der zum Kauf angebotenen Immobilien verfügt über die Energieeffizienzklassen F bis H. Das zeigt eine immowelt Analyse der 2025 inserierten Häuser und Wohnungen. Besonders schlecht ist es um Einfamilienhäuser bestellt, wo 52 Prozent eine Energiebilanz von F oder schlechter aufweisen – bei Eigentumswohnungen sind es nur 13 Prozent.
„Viele Kaufinteressenten stehen vor der Herausforderung, dass die verfügbaren Immobilien einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen“, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. „Das muss im Rahmen der Gesamtinvestition beachtet werden, eröffnet aber auch Spielraum für Preisverhandlungen, wenn die Kosten für die Sanierungsauflagen nachvollziehbar seriös dargelegt werden können.“
Trotz steigender Energiepreise: kaum Veränderungen seit 2021
Trotz Einführung der CO2-Steuer zum 1. Januar 2021 und der Energiekrise 2022 hat sich die Verteilung in den letzten 5 Jahren wenig zum Positiven verändert. Der Anteil der energieeffizienten Klassen A+ bis C an allen zum Kauf angebotenen Immobilien ist von 33 auf 30 Prozent gesunken. Neubauten, deren Fertigstellung jeweils innerhalb der letzten 2 Jahre erfolgte, wurden für diese Analyse ausgeschlossen. Immobilien mit D bis E stellen zwar mit 33 Prozent noch ein Drittel dar, der Anteil nimmt aber tendenziell ab. Stattdessen sind die Sanierungsobjekte der Klassen F, G und H seit 2021 von 28 auf 36 Prozent angewachsen. Ein Grund könnte sein, dass sich Eigentümer vor allem von Immobilien mit besonders hohen Verbrauchswerten trennen möchten, da diese im Unterhalt zu teuer werden oder an Wert verlieren.
Energieeffizienzklassen von zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien
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2021 |
2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
| A+, A, B, C | 33% | 32% | 31% | 29% | 30% |
| D, E | 39% | 39% | 37% | 34% | 33% |
| F, G, H | 28% | 30% | 32% | 37% | 36% |
DDR-Erbe und Sanierungswelle: Guter Gebäudebestand in Ost-Städten
Bei der Analyse der Stadt- und Landkreise zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Die beste Gebäudesubstanz weisen tendenziell Städte in Ostdeutschland auf. In Rostock ist nur ein Prozent der inserierten Immobilien der Kategorie F, G oder H zuzuordnen. Auch in Schwerin (5,9 Prozent in F bis H), Dresden (9,1 Prozent), Potsdam (9,2 Prozent) und Leipzig (9,8 Prozent) liegt der Anteil an Wohnimmobilien mit sehr schlechter Energiebilanz im einstelligen Prozentbereich. Dies erklärt sich zum einen aus dem historischen Erbe der DDR, die in Städten im großen Stil auf große Mehrparteienhäuser mit Fernwärme und zentralen Heizwerken setzte. Der Anteil an Haushalten mit Fernwärmeanschluss ist in ostdeutschen Bundesländern daher sehr viel höher als im Bundesschnitt. Insbesondere in dicht besiedelten Städten gilt Fernwärme unabhängig vom Energieträger als effizienter als eine Vielzahl von Einzelheizungen. Da in einen Bedarfsausweis die Art der Heizungsanlage einfließt und ein Verbrauchsausweis die tatsächlichen Heizkosten einrechnet, wird Fernwärme zumeist besser eingestuft. Zusätzlich kam es nach der Wiedervereinigung vor allem in den Städten Ostdeutschlands zu einer massiven Sanierungswelle, sodass der Gebäudebestand dort insgesamt moderner ist als in westdeutschen Städten und vielen ländlichen Regionen.
Höchster Sanierungsbedarf in ländlichen und strukturschwachen Regionen
Der tendenziell höchste Sanierungsstau im Deutschlandvergleich offenbart sich in eher strukturschwachen, ländlichen Regionen. Im Landkreis St. Wendel im Saarland besitzen knapp drei Viertel (73 Prozent) der inserierten Wohnimmobilien die schlechtesten Klassen F, G und H. Im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz sind es 72 Prozent, im Landkreis Siegen-Wittgenstein (Nordrhein-Westfalen) 70 Prozent; ebenso im Werra-Meißner-Kreis in Hessen und der Südwestpfalz (Rheinland-Pfalz).
Tendenziell stammt ein Großteil des Gebäudebestands in diesen und vergleichbaren Regionen aus der Nachkriegszeit und ist daher sanierungsbedürftig. Zudem ist in ländlich geprägten Regionen das freistehende Einfamilienhaus die dominierende Wohnform. Diese weisen prinzipiell eine schlechtere Energiebilanz auf als beispielsweise Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, die in dichter besiedelten Gebieten häufiger sind. Trotzdem sind ländliche Gebiete nicht zwangsläufig diejenigen mit schlechterer Energiebilanz: Landkreise im Süden Deutschlands zeichnen sich ebenfalls durch hohen Sanierungsgrad aus. Das Alpenvorland, das Allgäu, die Bodensee-Region oder der Schwarzwald sowie das Breisgau sind wirtschaftlich florierende Regionen, sodass Immobilieneigentümer dort tendenziell die finanziellen Mittel haben, um in energetische Modernisierungen zu investieren.
Berechnungsgrundlage
Datenbasis waren Kaufangebote, die im Jahr 2025 auf immowelt.de in Deutschland inseriert wurden und eine Angabe zur Energieeffizienzklasse enthielten. Dabei wurden ausschließlich Wohnimmobilien im Bestand berücksichtigt. Objekte mit Baujahr innerhalb der letzten zwei Jahre wurden ausgeschlossen.
Quelle: Pressemitteilung AVIV Germany GmbH – Immobilienportal immowelt.de vom 26.02.2026